据达达搜了解到，关于楼市又见“冰火两重天”的具体情况是这样的。买房是永远不过时的话题，楼市的走向也是大家一直关注的热点，近日最新报道称楼市又见“冰火两重天”，住房出现了局部过剩的现象，那么未来房价走势如何呢？下面大家跟达达搜小编一起去了解一下吧！

楼市又见“冰火两重天”

我国房地产市场历经多年的发展，住房已经实现总体供需平衡，甚至出现了局部过剩。对于非热点的三四线城市和县城，房地产开发切不可脱离地方产业发展和人口实际再盲目上马。

楼市正在经历“冰火两重天”。当众多城市房价上涨，旨在抑制房价过快上涨的调控政策“补丁”一个接一个的时候，个别三四线城市和县城的楼市却成交低迷，价格下降，乏人问津。

你是否也收到过海景房广告宣传页？在滨海小城，买上一处海景房，可以度假，又能让投资保值增值，很多人动了心，很多人也因此亏了钱。以海景房为噱头，一些滨海小城大肆进行房地产开发，由于供给过剩，房价明显下滑，当地房地产业陷入十分尴尬的境地，很多曾来投资的人后悔不迭。

不只是一些滨海小城，一些旅游资源丰富的城市，通过养老、度假等概念吸引人们置业。实际上，这些滨海或旅游小城的基础设施并不完善，很多连高铁都没通，房地产项目所在区域交通不发达，配套设施不完善，生活不便利，仅在旺季热闹一阵，一到淡季则是处处萧条，难以形成长久的人气和吸引力，市场萎靡也就不足为奇了。

还有个别三四线城市和县城，以高铁开通为由头过度开发房地产，炒作房价。这些三四线城市和县城缺少产业支撑，经济发展后劲不足，盲目进行房地产开发的结果是供给过剩，进而出现房价下跌。

随着一二线热点城市房价高企，投资成本提高，风险加大，加之很多热点城市实施房地产调控限购政策，外地人不具备购房资格。于是，投资客将目标转向了滨海城市、旅游城市以及有高铁等利好消息的三四线城市或县城。然而，投资房产不是稳赚不赔的买卖，购房有风险，投资须谨慎。

还有一类城市更值得关注和警惕。一些非热点的三四线城市和县城，随着前些年棚改退潮，需求已经明显不足，但是土地和新建商品住宅的供应量还在不断增加。

贝壳研究院的数据显示，2020年全年，统计监测的163个三四线城市中有123个城市有土地流拍，占比高达四分之三。29个城市的流拍率超过20%，主要集中在华中、东北、广东以及云贵桂地区。2020年国家统计局监测的35个三线城市中，有13个城市二手住宅价格下跌。

当前，一些三四线城市和县城出现商品房供给过剩，折射的仍然是一些城市对房地产过度依赖的现状。经济发展难以找到其他突破口，而土地出让能给地方财政带来好收益，对地方经济的拉动能够起到立竿见影的效果，这使得地方政府不肯摆脱对房地产的过度依赖。

事实上，过度依赖房地产的老路是走不通的。如果任由供给过剩的状况加剧，最终结果可能是泡沫不断累积，大量住房无人购买，给地方财政造成负担，甚至引发金融风险。

未来，支撑房地产市场发展的重要因素是城市的产业、人口基础和居住品质。我国房地产市场历经多年发展，住房已经实现了总体供需平衡，甚至出现了局部过剩。针对非热点的三四线城市和县城，房地产开发切不可脱离一地产业发展和人口实际再盲目上马，而应科学规划，精细研判，避免过剩，力促供需平衡。

不过，局部的过剩和经营惨淡，不代表这些商品房就没有机会发展，随着人口老龄化加剧和人们对居住品质要求的提升，养老地产和旅游地产等恰恰是有广阔前景的，关键是不能脱离实际过度开发。未来的市场，越是细分领域，越是高品质，越有可能赢得更多机会。

楼市的风向标变成了什么?楼市会怎么样?

1.房地产进入微利时代

不久前，在2020年滨江集团的在线业绩发布会上，一些投资者问滨江，最近在杭州赢得的这些地块能带来多少净利润?

董事长戚金兴回答说，“力争实现1%~2%的净利润水平”。

当时，滨江集团在杭州的第一次集中拍卖会上赢得了五块地，成为最大的赢家。

一方面土地市场收益很大，另一方面他又低调的表示会努力达到1%~2%的净利润水平。戚金兴的回答出乎外界意料。房地产怎么了?

滨江并没有卖得不好的意思，只是讲述了当前行业的共同经验。

虽然热门城市的房价最近大幅上涨，但几年前房屋公司以高价收购土地，但现在他们面临着城市越来越严格的价格限制，房屋公司的毛利率和净利率数据下降了不少。

2.集中土拍下，行业加速内卷

2021年房地产市场的热点，离不开“集中供地”。

热点城市的土地一如既往的火爆，但很多房地产企业内部人士都在感叹，在集中土供应政策下，房地产内卷化又升级了!

在今年集中第一轮土地供应之前，各地发布了新的土地拍卖规则。

北京，在首轮集中供地之前，就推出了房屋销售价格引导机制，在土地出让之时，该地块建设的房屋价格就确定了最高上限，搭配配建，自持比例后，基本没有利润可言。

在“两次集中土地拍卖”之后，最根本的影响之一就是将“不定期土地拍卖”改为“一年三次”。

土地一年供应三次，每次那么多地块。错过一次就要等半年。错过两次，今年就没饭吃了。

可以说，土地直接影响到房地产企业城市分公司的生存。

3.旧社区改造

大力开展城市更新行动，加快旧住宅区和旧管网改造，是今年影响人民生活的大事。特别是旧住宅区改造是省会人民的一件实事，据统计，2020年1月至11月，全国新改造旧城区3.97万个，涉及居民725.27万人。

在旧住宅区改造中，医疗、养老、托育等公共服务设施得到改善，智能化改造为居民提供了菜单式选择。许多旧社区缺乏社区卫生服务点、幼儿园、文化活动中心等公共服务设施，给居民生活带来不便。这种需求已经被列入各地旧住宅区改造工作的名单，社区公共服务水平得到切实提高，居民生活更加方便、舒适、美好。

未来房价走势如何?

有人分析，中国房价走势与需求无关，只与中国经济走势有关，未来几年，中国经济将逐年好转。房价基本曲线趋势跟随经济走势。如果我们的GDP能增长7%，那么房价平均增长10%也不会太难。

最近，房地产市场采取了一系列措施：

一方面，去年最后一天，央行宣布限制银行的抵押贷款，开发商获得的贷款不得超过新增贷款的40%，个人抵押贷款不得超过新增贷款的30%。此外，央行还规定，消费贷款和商业贷款不得流入房地产市场。与此同时，银行陆续提高了房贷利率，现在房贷审查更加严格，时间也越来越长。

另一方面，地方政府除了不断倡导“房无投机”的理念外，还加强了对房地产的调控，使房地产中的投机行为得到利用。更重要的是，中国正在推进房地产长效机制，这不仅及时推进了房产税，也促进了共有产权房和租赁房市场的健康发展。未来中高收入群体可以买商品房，低收入群体可以买共有产权房，外国人和刚毕业的学生可以租房。未来，商品房市场的需求将被分流，房地产市场将逐步脱离，回归住宅物业。

在保房价，还是保实体经济之间，我们国家已经选择了保实体经济，因为实体经济才是社会发展的根本，保房价不仅很难保住，也会使实体经济的发展受到严重影响。现在决策层是想控制住房地产泡沫，逐步通过去杠杆化，来一点点挤掉泡沫。而我国正在积极推进的房地产长效机制，就是让房地产市场在长效机制之下，无法投机炒作，只能回归居住的属性。只有房地产与其他行业一样，平衡发展了，中国内循环经济才能发展得更健康。

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