每一次形势误判，终归要付出一定的代价，只不过是代价大小罢了，房地产也是如此，20多年以来，有多少人因为“看空”楼市，以至于自己最终的房产财富与别人越拉越大，以至于追悔莫及。

亲戚老王，就是一个典型的例子，老王老家在一个四线城市，从2009年开始，因为工作原因，搬迁到省会城市居住，2年后，漂泊的他谈了女朋友，也有了结婚的打算，买房这件事自然也被娘家人提上了日程，那时的房价平均3000元，如果要购买一套三居室的房子，98平米左右，总房价为29.4万元。

然而，身边总是充满了“看空”的信息，同事们告诉他，现在不能买房，房价或许要跌，应该再等等，上司告诉他，要慎重，毕竟他工作没几年，储蓄不多，一旦全部投入的话，就瞬间身无分文了。出于“谨慎”的考虑，老王决定再等3年，看看行情如何，心里暗想“先让别人试试水，如果房子不亏，自己再出手。”

然而，从2011年开始，这个城市房价就一发不可收拾了，炒房客闻风而动，带来的蝴蝶效应波及面广泛，房价也一天一个样，短短的3个月之后，老王感觉“买房有心无力”了。原本3000元的房价，3个月之后就涨到了接近7000元，涨幅超过100%，老王感觉买不起，关键因素不在于手中的钱不够首付款，而是在于“炒房热的背景下，开发商们都要全款才行，贷款的不卖”，二手房市场更让人尴尬，房东们挂牌价开始群魔乱舞，原本100万元的房子，现在挂牌提高至200万元，而且还不愿意销售。

老王当初对房市“唱空”的想法，最终让自己付出了一定的代价：别人的房子从30万元涨到了100万元，自己手中的27万元现金，现在依然是27万元现金，银行利息只多出来了5000元左右，比起身边买房人“巨额资产”增值幅度，5000元的增值可谓相形见绌。

“老王”的案例，或许在很多人的身上都有发生。时间的维度进入2021年8月份，截止7月底，全国房地产调控已经超过350次，仅仅在8月5日这一天，就有4大城市相继出台了新的楼市调控政策，剑指离婚买房、房产赠送、限购加码等多方面内容，虽然说没有新的措施出现，这一次只是对之前调控的修修补补，但也能从中发现不少问题：打补丁的方式，让买房渠道收缩得越来越紧凑，如果你还想“钻空子”买房，趁早打消了这个念头。2022年的楼市如何，房价涨还是跌，不要再“误判”了，国家已表态，房价涨跌基本清晰。

1、关于房价，国家早已经表态了。今后的房子究竟是上涨还是下跌？在2021年初，住建部部长王蒙徽就给出了定调，在接受人民日报的专访中，王蒙徽直言“要确保房地产市场的平稳健康发展”，建立房价预警机制，落实城市的住房调节主体责任制，实现稳地价、稳房价、稳预期的基本目标。进入2021年下半年，房地产调控雨点似的增加，截止6月份房地产调控超过350次，随着二手房“价格权收归国有”，整个市场的二手房价格受到了前所未有的抑制。可以说，在二手房上涨势头减弱的情况下，新房预期也不会太高。

2、关于刚需购房。刚需买房什么时候恰当，在未来的3-5年时间内，刚需上车合适吗？这一点央行货币委员樊纲给出了建议，2018年，樊纲提出6个钱包买房策略，他指出，如果刚需可以用家里的6个钱包凑够首付款的话，建议尽早买房。随后便被房地产界广泛批评，认为樊纲这是在支持买房啃老。在2021年上半年，樊纲参加一次房地产论坛过程中，他重申了自己的“6个钱包”观点，樊纲说到，自己当初的这个说法只是陈述了一个事实而已，并不是真的要鼓励买房人啃老，现阶段的房价水平下，刚需当然无法自己独立购房，所以依赖家庭父母和长辈们的支持实属情理之中的事情。

那么，樊纲“建议尽早买房”的说法准确吗？笔者认为存在一定程度的合理性，但说法并不全面。2020年全年房价上涨不足10%，2021年以来，多个城市房地产出现高热的迹象，在2020年突然性事件的影响下，世界各个国家的经济发展一度受挫，为了重振经济增长动能，美国、日本、英国、韩国等多个国家纷纷开启了“发现金”模式，美联储、日本央行、欧洲央行在2020年底至2021年上半年大手笔进行“印钞行动”，据不完全统计，现在全球89%以上的国家房价都在上涨。

所以，从通胀的“预感”和房产保值性能方面而言，买房确实应该越早越好。国内也有专家认为，会受到输入型通胀影响。然而在“三红线”和“双限令”的制约下，房地产已经没有了太大的增值契机，所以炒房不建议，刚需买房可灵活调整思路，早买晚买都一样。

3、房产长期持有。房产能否长期持有，关键要看投资收益率如何，房产收益主要看房价增值带动和租金收益率；房产持有成本主要考虑物价涨幅和折旧成本以及各项税费的成本。中泰证券首席经济学家李迅雷指出，在深圳、上海等这样的大城市里，房产持有成本普遍超过9%，与此同时租金收益率不到3%，这样一来房产持有就相当于有损失。

与此同时，将来的房产持有成本或进一步提高，房子多的人尤其要关注房地产税的进度，业内人士都知道，房产税并不是买房过程税，而是财产保有税，不管你的房子是否出售和交易，一旦房产税出台和落地，那么就需要按年缴纳相关费用。财税专家张学诞在《财科院张学诞：房地产税立法的障碍、难点及对策》就建议，房产税应该分步骤实施，税率建议在0.8%-1.2%之间，咱们可以取整为1%计算。

核算一下一套100万元房子1年时间的溢价值：①正向溢价值=100万元*（3%+5.1%）=8.1万元（3%是租金收益率，5.1%是社科院预测的房价均涨幅度）；②负向溢价值=100万元*（9%+1%）=10万元。算下来，在平均水平的状态下，一套100万元房产净损失了1.9万元，如果手中有10套房子、100套房子呢？可想而知。

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